경매 권리 분석 이렇게 쉬웠어?, 박희철 지음.

[경매 권리 분석 이렇게 쉬었어?, 박희철 지음]

 

경매도 최근에는 네이버 카페, 동오회 등의 활동이 활발해 지면서 일반인들도 많이 도전하는 추세이다. 경매를 위해 가장 중요한 권리 분석 뿐만 아니라, 전반적인 경매 절차, 방법 등에 대해 초보자도 접근하기 쉽게 설명하고 있는 책이다. 

 

초보자도 쉽게 경매에 도전할 수 있도록, 주로 아파트 경매 사례를 소개하면서 설명하고 있다. 주거용 경매 물건은 비교적 안전하게 나오고, 그 중에서도 아파트는 대한민국 모든 국민들에게 익숙한 주거용 상품으로 접근하기가 용이하다. 

 

경매 진행 절차는 아래와 같고, 경매 신청 단계부터 완료되기까지 보통 6개월이 걸린다. 

1. 법원의 경매 개새 결정 및 매각 준비

2. 배당요구 종기 결정 및 신청 : 돈을 받아야 하는 관계자들이 법원이 정한 기일 내 신청해야 함

3. 매각 기일 : 입찰일로 보통 오전 11시 30분까지 입찰서와 보증금을 제출하고, 최고자매수신고인이 결정됨

4. 매각허가결정 및 확정 : 물건에 중대한 하자가 있을 경우, 낙찰일 후 7일간 매각불허가 신청을 하거나, 경매 절차 상 하자 여부를 심사하여 확정함

5. 잔금 납부화 소유권이전등기 : 낙찰잔금을 납부하면 소유권을 취득함

6. 배당 

 

대법원 경매 정보 사이트(www.courtaution.go.kr)는 무료로 이용할 수 있고, 가장 빠르고 정확한 정보를 제공한다. 다만, 등기부등본 등 물건과 관련된 정보를 쉽게 보기 위해서는 유료로 이용하는 경매 정보 사이트도 많이 이용한다. 많이 이용되는 사이트는 지지옥션(www.ggi.co.kr)과 굿옥션(www.goodauction.co.kr), 그리고 탱크옥션(tankauction.co.kr)이 있다. 

 

권리분석의 첫단계는 말소기준권리를 찾는 것이고, 두번째는 인수되는 권리를 찾는 것, 세번째는 임차인(점유인)의 권리를 분석하고, 마지막은 기타 인수 조건을 확인하는 것이다. 여기서, 말소기준권리는 경매 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리이다. 말소기준권리 이후는 모두 '소멸'되어 낙찰자에게 인수되지 않는다. 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)이 말소기준권리가 된다. 

 

매각 시 소멸되지 않고, 낙찰자에게 인수되는 권리 중 말소기준보다 선순위인 전세권이 있다. 전세권자가 배당요구를 하지 않는다면 전세권은 낙찰자가 인수해야 한다. 선순위 가처분도 말소기준권리가 되지 않아, 낙찰자에게 인수되고, 후순위 가처분은 소멸되는 것이 원칙이다. 또한, 토지만 경매로 나온 물건에 법정지상권이 성립되면 낙찰자에게 인수되어, 건물을 마음대로 사용할 수 없게 된다. 

 

대항력이 있는 임차인이 있는 경우에, 임차인이 배당요구를 하고 보증금 전액을 받는다면 문제가 없지만, 배당받지 못한 금액에 대해서는 낙찰자가 인수받아야 한다. 임차인의 이러한 대항력은 전입 신고 다음날 0시가 기준이 된다. 대항력의 효력을 유지하기 위해서는 배당요구 종기일까지 주택의 점유와 전입 신고, 두가지가 모두 성립되어야 대항력이 존속된다. 다만, 임차인을 보호하기 위한 법적 장치로 소액 임차인을 위한 최우선변제권이 있다. 전입 신고나 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액 보증금에 해당하는 임차인에게 최우선적으로 배당받을 수 있는 장치이다. 이 때도 배당요구를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지해야 한다. 

 

경매 사례로 아파트는 주로 대단지, 신규 아파트, 역세권, 학군, 브랜드 등 매매가 비교적 활발히 이루어지는 단지를 선택하고, 물건 상태, 점유자, 관리비 등을 조사한다. 관리비 중에 낙찰자에게 인수되는 것은 공용 관리비이다. 점유 세대가 사용한 전용 부분 관리비는 인수되지 않는다. 

 

낙찰 후에는 대출을 활용할 수 있는데, 경락잔금대출의 경우 감정가의 70%, KB시세의 40~70%, 낙찰 가격의 80% 중 가장 낮은 가격으로 대출이 가능하다. 명도 시에는 인도 명령을 잔금 납부와 동시에 신청한다면 보다 수월하게 할 수 있다.