[오늘의 책] 나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다, 남무98 지음

[나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다, 남무98 지음]

 

이번에는 재개발 관련 책인데, 원래 평범한 월급쟁이인 저자는 평범한 생활 속에서 경제적인 부를 이루고자 부동산, 특히 재개발 투자를 통해 성공했고, 거기서 배운 여러 가지 지식과 경험을 소개하고 있다. 

 

많은 사람들이 재개발은 위험하고, 어렵다고만 생각해서 접근하기 꺼리는 경우가 많지만, 자세히 들여다 보면 생각보다 안전하고, 안전 마진을 예측해서 투자를 할 수 있다. 재개발을 특성상 시간이 오래 걸리는 것은 맞지만 꼭 완공 때까지 기다리지 않더라도 각 단계별로 가격이 상승하는 시기가 있기 때문에 중간에 언제라도 수익을 얻을 수 있다. 

 

조정대상 지역에서 다주택자의 경우에는 해당이 안 되지만, 이주시에는 이주비가 무이자로 지급되고, 중도금도 후불제 또는 무이자로 진행되기 때문에 레버리지도 활용할 수 있다. 다주택자에게는 조합에 따라 다른 대안을 제시하는 경우도 있다. 

 

보통은 재개발 구역 내 빌라로 접근하게 되는데, 틈새 전략으로 상가를 이용할 수 있다. 상가는 재개발 시, 상가를 받는 게 원칙이지만, 일정 요건을 충족하면 아파트 입주권을 받을 수 도 있다. 상가는 다주택자들에게는 취득세가 4.6%로 저렴하고, 주택이 아니기 때문에 대출 규제에서 좀 더 자유롭다. 다만, 감정가액이 크지 않으면 아파트 입주권을 못 받을 수 도 있다. 

 

다가구 주택도 좋은 방안이 될 수 있는데, 개발 초기에는 경쟁자가 많이 없고, 수리해서 전세를 잘 맞추면 오히려 적은 금액으로 투자할 수 있다. 다가구 주택의 전세는 서울이나 경기도가 큰 차이가 없기 때문에 서울보다는 경기나 인천 쪽에 좀 더 적할 수 있다. 특히, 다가구 주택은 감정 평가액이 분양할 아파트 두 채의 조합원 분양가를 넘거나(이런 경우는 거의 없음), 주거 전용 면적의 크기가 분양하는 두 채의 면적의 크기를 넘을 경우 1+1 입주권을 받을 수 있다. 전세 레버리지는 'LH 전세'를 이용하면(네이버 카페 등 활용) 임차인 구하기가 상대적으로 쉬운 편이다. 

 

재개발은 1. 조합 설립 인가, 2. 건축 심의, 3. 사업 시행 인가, 4. 감정평가 발표, 5. 관리 처분 총회, 6. 이주 개시, 7. 일반 분양, 8. 입주 순으로 진행되는데, 저자는 사업 시행 인가 후 감정 평가 발표 직전을 최적의 투자 타이밍으로 보고 있다. 어느 정도 안전성을 확보했고, 아직 개발 초기라 프리미엄이 많이 형성되기 전이기 때문이다. 

 

사업성은 비례율[(총수입 - 총비용)/종전자산]으로 주로 평가하는데, 비례율이 높을수록 사업성이 좋다고 할 수 있다. 종전자산은 조합원들 자산의 감정평가의 합이고, 총수입은 조합원 분양 및 일반 분양으로 인한 수입인데, 일반 분양 수가 많을 수록 사업성이 좋아져 조합원들의 추가 부담금이 적어진다.  

 

재개발 투자시, 다주택자들에게는 부부간 증여가 절세할 수 있는 유일한 방법이다. 증여 세금에는 증여 취득세와 증여세가 있는데, 멸실 후 동호수 추첨 후 증여를 하면, 멸실된 후 남은 토지에 대해서만 증여 취득세를 내고, 동호수 추첨이 끝났기 때문에 완공 후 아파트의 가치로 감정평가를 받아 증여세를 신고할 수 있다. 증여 후에는 5년간 보유해야 신고한 증여액으로 취득원가 인정된다는 점도 유의해야 한다. 

 

이외 재개발 투자에 필요한 많은 정보와 저자 만의 투자 노하우가 담겨 있어 재개발 투자 전에 한번 살펴볼 만한 가치가 있는 책인다.