경매 절차, 경매 용어 정리

먼저, 경매를 하더라도, 부동산은 용도에 상관없이 50년 이상 가지고 있다면 부자가 될 수 있다는 것을 잊지 말자. 부동산, 땅을 차곡차곡 모으자. 장기투자를 하면 손해 가능성이 0%인 것이 부동산이다. 시세가 얼마인지 따지는 것도 먼 미래에서 보면 아무것도 아니다. 경매 투자의 방향을 잡고, 꾸준히 실천에 옮기는 것이 매우 중요하다. 중간에 목적지가 잘 안 보인다고 하더라도 포기하지 말고 꾸준히 배우고, 실천한다면 언젠가는 목표 지점에 다가갈 수 있다. 

 

* 경매 주요 이해관계자 

 1. 채권자 : 돈을 빌려준 사람, 경매 제도의 주인공, 채무자의 돈을 수월히 받기 위해 경매 제도가 만들어짐

 2. 채무자 : 돈을 빌린 사람

 3. 낙찰자 : 경매 투자자, 채무자와 감정평가사는 낙찰자 자격이 안됨.

 4. 그 외 거주자(임차인 등), 유치권자(공사대금을 받지 못한 공사자 등)

 

* 경매 절차

 1. 경매개시 --> 2. 매각(입찰 및 낙찰) --> 3. 대금납부 --> 4. 명도

 

* 부동산 등기 주요 내용

 1. 표제부 : 부동산의 소재지, 소속 건물 등 부동산의 기본 내용

 2. 갑구 : 부동산의 소유권과 소유권의 변동에 영향을 미치는 사항(소유권 이전, 압류, 경매, 가처분 등)  

 3. 을구 : 소유권에 영향을 미치지 않는 기타 권리에 관한 사항(근저당권, 저당권, 전세권, 지상권 등) 

모든 권리의 우선순위는 접수 일자에 의해 정해진다. 먼저 등기를 접수한 권리의 보유자가 자신의 권리를 우선적으로 발효시킬 수 있다.

 4. 근저당권 : 채권액에 대한 이자를 지급하지 못할 경우 늘어날 수 있는 금액에 대한 권리, 채권최고액으로 금액을 표기, 보통 채권 금액의 120~130% 규모로 설정함

 5. 저당권 : 이자를 제외하고 빌려준 채권액만 표기한 것

 6. 가압류 : 근저당권을 설정하지 않은 채권자가 경매 신청하기 위한 조치, 근저당이 가압류보다 배당 권리가 우선함

 

* 경매 용어

 1. 임의 경매 : 근저당권을 설정한 채권자가 해당 담보물에 대해 경매를 선청한 경우

 2. 강제 경매 : 근저당권을 설정하지 않은 채권자가 채무자의 현물을 가압류하여 경매를 신청하는 경우

 3. 공매 : 세금 체납으로 국가에서 체납자의 자산을 매각하는 것, 인도명령으로 명도가 불가능하고, 명도 소송을 통해서만 가능함

 4. 일괄매각 : 동일 채무자의 경매 물건 2개 이상을 묶어서 한 번에 경매하는 것

 5. 개별매각 : 채무자의 담보 물건이 두 개 이상 있을 때 이를 따로따로 경매에 붙이는 것, 따로 할 경우 현금화에 더 용이함

 6. 유차 : 경매에서 낙찰되지 않은 물건을 입찰 최저가를 깎은 뒤 다시 경매를 하는 것. 한번 유찰 시 보통 20~30% 씩 저감 되고, 한 달 뒤 정도에 다시 경매에 올라옴

 7. 가압류 : 채권자의 요청에 따라 특정 재산의 소유자가 해당 재산을 처분하는 것을 일시적으로 제한하는 법원의 조치,  근저당권을 설정하지 않은 채권자가 경매 신청하기 위한 조치, 근저당이 가압류보다 배당 권리가 우선함

 8. 압류 : 법원의 판결에 따라 개인의 특정 재산을 압류하거나, 그에 대한 처분을 제한하는 것

 9. 가등기 : 정식 등기 기재의 요건이 충족되지 못한 상황에서 등기의 순위 보전을 위해 미리 해두는 예비 등기.

 10. 변경 : 경매 진행 도중 이해관계인의 신청이 있거나 조건이 변동되어 경매 조건을 변경하거나 매각기일을 미루는 것, 변경이 잦은 물건은 대체로 좋은 물건일 확률이 높고 입찰 경쟁이 낮아짐.

 11. 취하 : 경매를 신청한 채권자의 요청에 의해 해당 경매가 사건이 철회되는 것, 취하 가능한 기간은 경매개시 결정에서부터 낙찰자가 대금을 납부하기 전까지. 최고가 매수인이 결정된 후에는 최고가 매수인의 동의가 필요한데, 수고비 명목으로(보통 500만원 이하) 좀 받고 동의할 수 있음. 

 12. 대항력 : 부동산 임차인이 부동산 소유자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리
 13 : 말소기준권리 : 매수인이 인수하는 권리와 매수인이 부담하지 않는 권리를 구분하는 권리, 소멸되는 권리 중 첫 번째 권리. 보통 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매 기입등기 등이 있음. 
 14. 잉여주의 : 부동산을 매각할 때 경매를 신청한 채권자에게 돌려줄 잉여가 있을 경우에만 법원이 매각을 허가하는 것, 2순위 근저당권자가 신청했는데, 매각금액이 1순위 근저당권자의 채권액보다 적으면 경매 신청한 2순위 채권자에게는 이득이 없게 되므로 경매는 취소됨

 15. 연기 : 이해관계자들이 원해서가 아닌, 법원의 사정 등에 의해 연기된 것.

 16. 경락잔금대출 : 경매 물건을 담보로 은행에서 대출받는 것. 감정가의 70~80% 혹은 감정가의 60%나 낙찰가의 70% 중 낮은 금액 대출 가능. 네이버에서 '경락잔금대출'로 검색하면 저축은행 리스트가 나오는데, 이를 참고하면 됨. '경매를 위하여' 대출 플랫폼 사이트도 이용 가능함

 17. 특별매각 조건 : 낙찰자가 잔금을 내지 못해 낙찰이 취소되면 차순위매수신고자에게 낙찰자의 권리는 넘기는데, 차순위 매수 신고자가 없을 경우 다시 경매를 시작함. 이때 물건의 보증금을 2배로 올림.

 18. 항고 : 경매의 이해관계인이 법원의 결정에 이의 제기 소송을 하는 것. 매각 결정에서 매각 확정까지 7일간의 기간에 가능. 항고가 들어오면 2년 이상 수년이 걸릴 수 도 있음. 주로 임차인이 시간을 벌기 위해 항고를 함. 채무자, 채권자, 낙찰자, 임차인이 낙찰가의 10%를 항고보증금으로 내야 함. 

 19. 명도 : 실제 부동산을 점유하고 있는 사람으로부터 모든 권리를 넘겨받는 과정. '임도명령' 제도를 이용하면 상대적으로 쉽게 명도 가능함. 신청 기한은 잔금 납부 후 6개월이고, 경매를 진행한 해당 법원에서만 진행이 가능함. 

 20. 하자 : 1순위 근저당권자보다 등기부 상 선순위 권리를 보유한 임차인이 있을 경우 임차권이 보호되며 낙찰자는 임

대차 계약을 물려받아, 부가적인 책임을 지는 경매 물건을 '하자'가 있는 물건이라고 함.  

 21. 배당 : 경매 매각 대금을 바탕으로 채권자들에게 돈을 나눠주는 일. 1순위는 경배 비용, 2순위는 임금채권과 최우선 변제금, 3순위가 당해세(부동산에 부과된 세금), 4위가 일반채권임. 

 22. 보증금 : 입찰 시 최저경매가의 10%. 은행에 가서 최저가의 10%에 해당하는 보증금을 수표로 준비.