[오늘의 책] 난생처음 부동산 경매 by 서현관 - 그대로 따라하면 집 한 채

 

"세상에서 가장 쉬운 왕초보 경매 입문서"라는 문구가 눈에 띄어 바로 읽었다. 경험해 보지는 못했지만, 하게 되면 금전적으로 꽤 괜찮은 소득을 가져다줄 것 같은 "경매"라는 것에 많은 사람들이 궁금해하기도 한다. 

 

저자 역시 평범한 월급쟁이로 살다가 인생의 값진 무언가를 얻기 위해 직접 경매라는 것을 처음 접하고, 공부하고, 실제로 경매에 참여한 경험을 기반으로 초보자들도 쉽게 이해할 수 있도록 책을 썼다. 책의 초반부 1장에서는 경매에 대한 설명보다는 인생에 대한 저자의 생각과 경매를 시작하게 된 동기로 시작된다. 저자는 인생의 위기에서 아무것도 할 수 없는 자신을 되돌아보며 무엇인가를 도전하고 성공하고 싶은 생각에 우연히 "생생 경매 성공기"라는 책을 통해 경매를 시작하게 되었고, 거기에 빠져 공부하고, 카페에 가입하는 등 오랜 시간 열심히 노력하게 된다. 마치 수많은 자기 계발서에서 나오는 내용들과 같이, 무언가를 얻기 위해 단순히 필요하다는 것을 넘어 구체적인 간절함으로 목표를 구체적으로 그리고 행동함으로써 성과를 이루게 된다. 

"세계일주는 아니더라도 우리의 원츠를 이루기 위해 목표를 구체적으로 세우기 바란다. 그리고 쉼 없이 밀고 나가길 바란다. 당장 내가 할 수 있는 작은 것에 집중하여 하나씩 성과를 만들어내는 것도 좋은 방법이다. 언제까지 필요에 의해 움직이는 인생을 살 것인가? 어차피 내 인생이고 선택도 내가 해야 한다면 더 망설일 이유가 없다. 이제는 '니즈'가 아니라 '원츠'로 움직이는 삶을 살아야 한다." - 본문 내용

 

2장부터는 단계 별로 경매에 대해 설명한다. 우선, 초보자는 아파트, 빌라, 오피스텔 등 주거용 건물에 우선 한정하고, 좀 더 내공이 쌓이면 상가나 토지 등을 추천하고 있다. 경매 물건은 대법원 경매 정보 사이트(www.courtauction.go.kr)에서 누구나 쉽게 접근할 수 있으나, 모든 정보를 쉽게 한 번에 볼 수 있는 유료 사이트가 있다.

 

  1. 스피트옥션  www.speedauction.co.kr

  2. 지지옥션 www.speedauction.co.kr

  3. 굿옥션  www.ggi.co.kr

  4. 부동산태인  www.taein.co.kr

 

경매 물건을 검색하면, 현장에 나가기 앞서 필요한 서류, 임차인과 점유자의 현황, 등기부 등의 권리 관계, 건물 상태, 인터넷 지도를 통한 주변 상황 등을 분석한다. 이후 현장 조사를 통해 거래 시세, 매매 및 전월세 수요, 실거래량 등을 파악하면 좋다. 해당 건물에 하자가 있는 경우도 있으니, 현장 조사는 매우 중요하다.

 

입찰 당일에는 입찰보증금(최저매각가격의 10%)을 미리 준비하고, '기일입찰표'를 작성한다. 입찰가는 주변의 분위기에 휘둘리지 말고 본인이 준비한 내용대로 작성하는 것이 중요하고, 명절 연휴 사이, 여름휴가 성수기 기간, 폭설이나 장마로 교통 대란이 생기는 날에 참여하면 낙찰 성공률이 좀 더 높아진다고 한다. 

 

입찰 후 낙찰이 되어 매각 허가 결정이 나면 통보된 대금 지급 기한대로 대금을 납부(보통 한 달 이내)하고 소유권이 이전 등기 신청하면 된다. 일반적으로 소유권 이전 등기는 필요한 서류를 법원에 제출하면 경매 법원이 등기소에 촉탁하여 처리하게 되므로 자세히 알 필요는 없다. 

 

소유권 이전 등기를 마치면 명도를 하게 되는데, 누구가 어려워하는 부분이지만 굳건한 마음으로 임하면 된다. 이때부터는 소유자나 임차인이 아닌 점유자로 신분이 바뀌고, 결국은 '돈'을 놓고 벌이는 협상이 된다. 물론, 협상이 어려우면 정해진 법적 절차에 따라 인도 명령을 신청하고 강제 집행을 신청할 수 있다. 보통, 인도 명령이 전달되면 체납 관리비와 이사비 일부 등이 협상이 되면 점유자는 이사를 가게 된다. 

 

3장에서는 경매와 관련된 초보자가 알아야 할 기본적인 내용들을 정리했다. 경매에서의 말소기준권리는 경매를 통해 물건을 낙찰받았을 때 인수되는 권리와 말소되는 권리를 가늠하는 기준이 되는 권리이다. 물건 검색 과정에서 미리 파악이 되어야 한다. 말소기준권리보다 선순위는 인수되는 권리이고, 후순위는 소멸하여 없어지게 된다. 

 

전입신고와 함께 확정일자를 받은 임차인은 대항력과 우선변제권이 있으므로 사전에 주민센터에서 전입세대를 열람해서 임차인의 대항력 여부를 잘 판단해 경매에 도전해야 한다. 즉, 말소기준권리보다 대항력이나 우선변제권이 선순위라면 임차인이 우선 배당받게 된다.

 

등기부등본은 권리분석에 있어서 가장 기본이 되는 서류이므로 잘 파악해야 한다. 단독주택 등은 건물과 토지로 나누어 2개의 등기부가 있지만, 아파트, 빌라 등 집합 건물은 등기부 등본에 건물과 토지가 함께 표시되어 하나의 등기부로 되어 있다. 부동산 소재지와 현황이 나와있는 표제부, 소유권에 관한 권리 관계를 볼 수 있는 갑구, 소유권 이외의 권리 사항을 나타내는 을구로 구성된다. 여기에 말소하지 못하고 남아 있는 근저당 설정이 말소기준 권리가 된다.

 

경매를 시작하고자 하는 사람들에게 생생한 저자의 경험과 함께 경매의 전반적인 단계를 한눈에 볼 수 있는 책이다. 경매에 대해 깊게 설명하기 위한 목적으로 쓴 책이 아니기 때문에 좀 더 자세히 알고 싶다면 추가적인 공부나 학습이 필요하고, 그 이후에 경매에 직접 참여한다면 저자와 같이 인생에서의 새롭고 짜릿한 성공의 경험을 맛볼 수 있을 것 같다.