[추천도서] 김 부장은 왜 꼬마빌딩을 사지 않고 지었을까? - 꼬마 빌딩의 주인이 되어보자

 

 

 

최근 부동산 시장이 가열되고 아파트 등의 거주 주택에 대한 규제가 심해지면서 꼬마 빌딩에 대한 투자 열기가 뜨겁다. 유튜브나 인터넷 카페 등을 통해 꼬마 빌딩에 대한 정보도 예전보다 많이 접할 수 있어, 부동산 초보 투자자들도 많은 관심을 가지고 있다. 

"김 부장은 왜 꼬마 빌딩을 사지 않고 지었을까?"라는 책은 꼬마 빌딩을 매수하지 않고, 직접 짓고 임대를 주는 전 과정에 대한 경험과 에피소드를 소개하면서 건물 및 임대에 대한 기본적인 지식도 전달하고 있다. 

매우 기초적인 꼬마 빌딩 투자 관련 도서이지만, 쉽게 이해할 수 있어 초보자가 읽기 좋은 것 같다. 

 

건축의 과정은 [건축 계획] --> [설계] --> [시공] --> [준공] --> [임대] 순으로 진행되는데, 각 단계 별로 저자의 경험을 소개하면서 절차 및 주의 사항들을 잘 전달하고 있다. 

 

건축 계획 시에는 반드시 인근 부동산을 방문하여 상권 및 임대 시장 조사를 해야하고, 서울의 경우 임대 수익이 약 3~5%면 괜찮다고 볼 수 있다. 약 10억 투자한다면 연간 3,000 ~ 5,000 만원 정도의 임대료 수입을 예상할 수 있다면 지대 상승까지 고려할 때 좋은 물건이라 할 수 있다. 

건축비는 주택은 대략 평당 400 ~ 500만원 정도이고, 상가 건물은 평당 300 ~ 400만 원 정도로 소요된다고 보면 된다. 대지가 50%, 용적률 200%인 상가용 건물은 연면적 100평이므로 4억 정도 소요된다. 이 외에도 설계/감리 비용도 평당 10 ~ 20만 원 예상하면 된다. 

 

설계는 건축사를 통해 진행하는데, 지인을 통해 그냥 계약하기 보다는 3명 이상의 건축사를 공식적으로 검토하고, 사전에 마음에 드는 건물들의 사진을 찍어 그 외관을 보여주는 것도 좋다. 감리 또한 설계와 분리하여 선정하는 것을 추천하다.  

시공비에 추가되는 부가세 환급을 받기 위해 우선 사업자 등록을 하고, 이후 건축사를 선정하여 설계를 진행한다. 설계 시에는 각 층의 층고(특히, 1층의 층고는 중요함), CCTV 설치, 파라펫 설치(지붕 없는 층), 베란다 등의 서비스 면적, 선호 디자인 및 외부 마감 자재, 에어컨 배관, 엘리베이터, 옥상 활용(다락방) 여부, 온수기, 주차장 관리, 화장실 개수 등을 사전에 건축사와 충분히 협의하는 것이 좋다.  

 

[서울의 꼬마 빌딩]

 

시공사는 건설 종합 면허를 보유하고 있는 3개 업체 이상을 후보로 검토하는 것이 좋고, 지명원이나 건설사협회의 시공능력 평가순위를 살펴보면 어느 정도 검증할 수 있다. 이후 견적서를 받고, 너무 최저가를 제시한 업체를 선정할 것이 아니라, 신뢰할 수 있는 업체를 선정하는 것이 시공 시 발생할 수 있는 여러 문제를 최소화할 수 있다. 시공 후 사용승인을 받고, 취득세와 농어촌 특별세 등의 세금을 납부하면 비로소 건물주가 된다.  

 

임대를 할 경우에는 비교적 한번 입주하면 쉽게 떠나지 않고, 건물을 깨끗하게 사용하며, 건물과 오래 같이 할 수 있는 임차인이 좋다. 병의원, 편의점을 포함한 대기업 프랜차이즈 업종으로 보면 좋다. 건물에 임대 관련 연락처를 게시하고 건물주가 직접 임차인을 구할 수도 있고, 인근 부동산에 의뢰해서 선호하는 업종의 임차인을 구하면 된다. 

 

건축의 전 과정을 한 눈에 볼 수 있고, 평범한 직장인이 꼬마 빌딩의 건물주가 되는 여정을 이 책을 통해 간접 경험하는 것도 예비 건물주에게는 도움이 될 것 같다. 

 

[오래된 단독 주택을 꼬마 빌딩으로 새로 지은 모습]