[오늘의 책] 부동산 투자의 정석, 김원철 지음

[부동산 투자의 정석, 김원철 지음]

2016년도에 발간된 책이긴 하지만, 부동산 분야에서 나름 잘 알려진 저자 김원철(김사부) 님의 책 '부동산 투자의 정석'을 읽었다. 지금의 다주택자들에 대한 규제와 세금 정책과는 약간 거리감이 있으나, 부동산 투자에 대한 기본 방향은 잘 설명하고 있다. 부동산 가격은 장기적으로 상승할 수밖에 없다고 보고 있지만, 그 안에서 경제가 발전하지 않는다면 부동산 가격의 상승도 없고, 거품의 규모가 크다면 그만큼 침체기가 길어질 가능성도 크다고 본다. 

저자의 부동산 투자 원칙은 바로 전세 레버리지를 이용하는 것이다. 2007년도의 저자의 책에서부터 그는 약 3,000만원으로 매년 1채씩 전세를 끼고, 아파트를 구매하고, 전세 보증금 상승분으로 다시 부동산을 구입하는 방법을 반복하는 것이다. 다만, 구입하고자 하는 아파트의 위치, 선호도, 전세 상승률 등을 분석하는 것이 필요하다. 부동산을 선정할 때의 기준은 '전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐'를 기준으로 삼아야 한다. 이를 반복하면 매년 전세 상승분을 통한 현금 흐름이 발생하고, 중간에 매도하거나 수익형 부동산을 통해 수익을 창출할 수 도 있다는 것이다. 하지만, 지금은 지역별로 세금이 중과되는 규제 지역이 많아 이와 똑같은 방법으로 투자하기는 어려운 현실인 점은 잘 인지해야 할 것 같다.  

중요한 것은 미래에도 수요가 몰릴 지역을 찾는 것이다. 이런 지역은 10년, 20년 뒤에도 재건축, 재개발, 리모델링 등을 통해 여전히 좋은 지위를 이어갈 것이기 때문에, 처음에는 전세 레버리지 규모를 늘리고, 그 이후에는 이러한 개발을 통해 시세 차익도 얻을 수 있다. 그 예로, 분당구의 이매 한신 아파트나 수원 영통의 소형 아파트들, 개포동의 대치, 대청 아파트 등은 꾸준히 상승세를 보이고 있다. 이러한, 핵심 지역의 부동산에 집중해야 한다. 여기서 핵심 부동산이란 강남, 서초의 아파트가 아니라 오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르는 대상, 장기적으로 볼 때 무조건 평균보다 높은 상승률을 보이는 대상, 위기에도 크게 폭락하지 않고 빠르게 회복하는 대상을 의미한다. 

때를 잡을려면 시장의 움직임을 주의 깊게 살피고 있어야 하는데, 투자의 때는 불황의 끝자락 쯤이다. 상승이 시작하는 시기에는 좋은 물건을 잡기 어렵기 때문에, 불황에서 활황으로 넘어가는 순간 투자할 수 있는 자금을 준비해야 한다. 부동산 불황기가 3년이 지나거가, 미분양 물량이 사상 최대로 증가하거나, 분양 물량이 역대 최저가 되고, 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 되고, 전세가율이 사상 최고치에 근접하는 등의 현상이 나타나면 투자할 시기라고 할 수 있다. 

대표적인 아파트 투자를 위해서는 대단지 아파트, 좋은 학군 지역, 로열동/로열층, 중소형의 역세권(성장성이 있는) 아파트를 선택하는 노력이 필요하다. 

앞서 소개한 '부동산 투자 필승 공식'과 제목도 비슷하고, 내용도 유사한 부분도 있지만, 시기적으로 세금 등의 측면에서 현재에 바로 적용하기에는 주의할 점이 많이 있다. 하지만, 부동산에 대한 흐름, 선택 기준, 투자 방법 등에 대해서는 충분히 도움이 되는 책이라 할 수 있다.